提前还贷实用指南：必要思量四大因素

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自客岁下半年以来，提前还贷潮越演越烈，尤其是本年春节事后，随着人们年末奖下发，手头更加宽裕，而新增房贷利率接连调降带来的愈增强烈的不均衡感，更加刚强了一部门“高位站岗”人群提前还贷的刻意。
            那么，在哪些环境下提前还贷最划算，哪些环境下并不相宜提前还贷呢？克日，第一财经记者采访了多位专家和业内人士，并汇聚了他们的意见，以给购房者实用的发起。
            房贷利率“抛物线”
            你会提前还贷吗？克日，第一财经举行了一个小范围的调研，随机采访了多位购房者，根据调研效果：房贷利率越高的人群，提前还贷的意愿就越猛烈。
            究竟上，近些年的房贷利率履历了一个“抛物线”走势。
            仅以首套房贷利率为例，2017年以来，天下首套房贷利率单边上涨，此前融360发布的数据表现，到2018年11月，天下首套房贷利率均匀到达5.71%，部门都会乃至首套凌驾6%。
            这也是房贷利率的顶峰时候。当年，各地纷纷出台针对房地产市场的多项调控步伐，直到2018年12月，首套房贷利率才开始掉头向下，今后，房贷利率走势虽有妨害，但大要安稳向下，从5.71%一起降落。
            2019年12月，天下首套房贷利率均值为5.52%，2020年12月为5.23%，2021年12月为5.4%。
            也就是说，2017年~2021年之间，天下首套房贷利率均值根本在“5期间”倘佯。
            进入2022年，房贷利率急速下滑。一方面，自2021年四序度以来，5年期以上LPR三度下调，另一方面，也是缘于多项提振房地产政策的叠加。
            以广州为例，2022年年初，首套房贷利率就从5.85%左右广泛降至5.65%，上半年又履历多次下调。到了5月份，大部门银行首套房贷利率实行的是5.2%~4.8%左右的利率尺度，部门外资行最低降到了4.6%，天下首套房贷利率进入“4期间”。
            而本年，30多个都会首套房贷利率“破4进3”，“3期间”开始到来。
            对于那些在“5期间”购房的人群来说，“3期间”的到来给他们带来了较大的生理不均衡感和真金白眼的利钱本钱。只管LPR下调可以节省部门利钱，但“高位加点”却是固定的，存量房贷与新增房贷之间的利差过大，提前还贷成为他们淘汰利钱付出的实际选择。
            一位2019年10月购房、房贷利率在5.3%左右的购房者对第一财经表现，现在正在预备提前还款，但多次拨打贷款行的电话，却不停无人接听，“别的，按揭条约也注明，提前还款要收取3个月的利钱作为违约金。”该购房者说。
            提前还贷的四大条件
            那么，在哪些环境下提前还贷最划算，哪些环境下不相宜提前还贷呢？
            起首，条件条件是手有“余粮”。
            “一是提前还款的资金泉源和本钱，假如恰恰拥有一部门自有的闲置资金，提前还款也未尝不可；二是资金的用途，提前还款的资金，是要规划在接下来一个比力长的时间内不会利用到这笔钱。”大源按揭总司理郑大源对第一财经记者说。
            星图金融研究院副院长薛洪言也表现，房贷作为恒久贷款资金，提前归还房贷对应的是恒久资金规划，只有在近3年没有大额资金付出，且存在稳固的现金流收入的条件下，购房人才应该思量用自有资金提前归还部门房贷。
            其次，房贷利率是主要思量的因素。
            郑大源说，假如申请房贷时的贷款利率较高，则有须要提前还款；而假如是公积金贷款，利率较低，提前还款意义不大。
            薛洪言也对第一财经表现，若房贷利率高于5%，购房人提前归还房贷是具有性价比的；若房贷利率在5%~4.5%之间，提前归还房贷的性价比一样平常；若房贷利率低于4.5%，投资者应优先思量投资理财，通过投资理产业品大概率能得到高于4.5%的恒久收益率，提前归还房贷并非好的选择。
            再次，“余粮”是否有更好的行止也要思量。
            郑大源说，假如可以或许找到比房贷利率更高的理财渠道，赚取利率差，则不必要思量提前还款。
            广东省住房政策研究中央首席研究员李宇嘉也表现，按照“按揭利率+手续费+物业管理费+折旧+时机本钱”盘算，假如找不到高于持有一套房产本钱的理产业品，那么，提前还款大概就相称于理财了。
            末了，对于提前还款的时点选择也非常紧张。
            市场盛行的一种说法是，等额本息没有凌驾贷款年限三分之一，等额本金没有凌驾贷款年限四分之一，提前还款比力划算。
            易居研究院智库中央研究总监严跃进对第一财经分析称，无论是等额本息或等额本金，究竟上在贷款的前几年所归还的资金中，大部门属于利钱，对本金的影响是比力小的，以是，假如要决定提前还款，就要选择在贷款的前几年提前还款，后期的利钱付出就会少一些，比力划算。而到了贷款年限的中后期，由于已经归还了大部门利钱，背面剩下的根本都是本金，提前还贷的意义不大。
            “左也一刀，右也一刀”
            提前还贷潮越演越烈，也给银行带来不小的压力，众所周知，住房按揭是银行信贷资产中恒久、稳固且安全性最高的优质资产。而提前还贷，对银行来说，将会丧失部门利钱收入。
            那么，怎样缓解人们扎堆提前还贷，当下呼声最高的办理方案是调降存量房贷利率，给“高位站岗”的人群带来切实的优惠。
            究竟上，早在2009年年初，就曾有多个贸易银行下调存量房贷利率。
            天风证券分析师韩笑以为，将来贸易银行或不清除针对存量信贷的有条件优惠。但当前存量房贷规模相对较大，思量对贸易银行的打击，纵然出台相干政策，实行条件或更为苛刻。
            在详细操纵上，招联金融首席研究员董希淼发起，对2023年1月1日存量房贷利率仍旧高于5%的，可分为三档，分别接纳优惠步伐：利率高于6%，打8.5折或减100个基点；利率高于5.5%的，打9折或减60个基点；利率高于5%的，打9.5折或减30个基点。为方便实行，对存量房贷不区分首套、二套，只按利率高低举行调解。对有逾期记载的乞贷人，原则上不享受优惠步伐。答应各银行在上述底子上，适度增长优惠幅度。
            不外，与提前还贷雷同，调降存量房贷利率也将丧失银行的部门利钱收入，压缩银行的利润空间。
            “可以说，对银行有利有弊，低落部门存量房贷利率，让渡部门利钱收入，可以留住更多客户。同时，这也必要金融管理部分增强引导。”董希淼对第一财经说。
            但也有专家以为调降存量房贷利率不太可行。
            薛洪言说，若算大账，下调存量房贷利率弊大于利，可行性不大。当前，国内银行业息差已处于较低位置，下调存量房贷利率会直接压低银行息差程度，影响银行谋划的妥当性和可连续性，陵犯银行业高质量服务实体经济的本领，得不偿失。
            “同时，从中恒久角度看，‘随意’下调存量贷款利率，会影响市场对银行息差稳固性的预期和信心，影响银行业估值程度的稳固性和再融资本领。”薛洪言说。

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不必要只能本身能判定